В рамках налоговых изменений, запланированных в Республике Кипр на 2026 год, были обновлены правила налогообложения доходов от сделок с жилой недвижимостью. Изменения затронули налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), в частности — увеличен размер дохода, освобождаемого от налогообложения при продаже жилья.
НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
Налог на прирост капитала взимается не со всей суммы сделки, а исключительно с полученной прибыли. Действующая ставка налога составляет 20%.
Как определяется налогооблагаемая прибыль:
-
Цена приобретения и расходы — сумма, уплаченная при покупке недвижимости, а также допустимые дополнительные затраты (например, расходы на ремонт, услуги юриста, агентское вознаграждение), которые могут быть учтены при расчёте.
-
Цена продажи — фактическая сумма, за которую объект был реализован.
-
Прибыль — разница между ценой продажи и суммой покупки с учётом разрешённых расходов. Именно эта разница и подлежит налогообложению.
НАЛОГОВЫЕ ПОСЛАБЛЕНИЯ
При продаже недвижимости часть прибыли освобождается от налога:
-
до 150 000 евро — при продаже основного места проживания*;
-
до 30 000 евро — стандартная налоговая льгота для любой недвижимости.
Для сравнения: ранее необлагаемые суммы составляли 85 430 евро и 17 086 евро соответственно.
При расчёте налога сначала из суммы прибыли вычитаются применимые льготы, и только оставшаяся часть облагается налогом по ставке 20%.
* Основным жильём считается дом или квартира, где собственник и его семья проживают на постоянной основе.
УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЛЬГОТ
-
Увеличенные налоговые льготы будут действовать до 2030 года.
-
Льгота при продаже основного жилья применяется, если владелец проживал в нём не менее пяти лет.
-
Налоговые послабления предоставляются один раз в течение жизни, а не при каждой сделке. Их можно использовать полностью за одну продажу либо распределить между несколькими объектами.
Например, если собственник уже воспользовался базовой льготой в размере 30 000 евро, то при продаже основного жилья максимальная необлагаемая сумма уменьшится до 120 000 евро.
ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРИМЕРЫ
Продажа основного жилья
Владелец приобрёл квартиру за 250 000 евро, проживал в ней восемь лет и затем продал за 400 000 евро. Его прибыль составила 150 000 евро. Поскольку объект являлся основным местом проживания более пяти лет, вся сумма прибыли подпадает под налоговую льготу. В результате налог на прирост капитала к уплате отсутствует.
Продажа инвестиционной недвижимости
Квартира использовалась как инвестиционный объект и сдавалась в аренду. Она была куплена за 250 000 евро и продана за 400 000 евро, что дало прибыль в размере 150 000 евро. В этом случае применяется только базовая льгота — 30 000 евро.
Облагаемая сумма составит 120 000 евро (150 000 – 30 000). Налог на прирост капитала при ставке 20% будет равен 24 000 евро. Фактический налог может быть ниже при наличии подтверждённых расходов, таких как ремонт, юридическое сопровождение, услуги агента или регистрационные сборы.
Picture credit: Wikipidia